不動産の有効活用【建てて貸す】
アパート・マンション経営／オフィス・商業ビル経営／ロードサイド店舗経営
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土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットがあるため、一つのブームとなりつつあります。
また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクの配慮が必要となります。
事前の計画と賃貸開始後の管理がポイント
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アパートやマンションのような、「賃貸住宅」経営は、超低金利下の昨今、有力な投資対象として注目されています。税制面でのメリットもあることから、一つの「ブーム」となりつつあります。
こういった需要増加に対応して、大手業者はアパート・マンション建設に力を入れるようになり、供給戸数はバブル期と並ぶ高水準まで達しています。
綿密な事前計画策定が必要
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アパート・マンション経営を始める人が増えていますが、成功につながっていない例も残念ながら数多く見受けられます。
当然、家賃収入が予定を下回ると計画に狂いが生じてきます。賃貸開始後に発生するコストもいろいろあります。コストをまかなえる家賃収入が得られるかどうか、また、家賃収入を確実に得るためにはどういった住宅を建てればよいか、といった部分をしっかり固めておくのが成功のカギです。
事業計画策定の流れ
事前に確認する事項
1.投入できる自己資金は？2.借入金の規模、返済期間の希望は？
3.デザインや間取りに対する「こだわり」は？
立地および需要の分析
1.利便性はどの程度か？（駅からの距離、周辺施設）2.法令上の制限をクリアしながら建てられる規模はどの程度か？
3.周辺の賃貸住宅の動向（賃貸住宅の数、空室状況および賃料の相場）
企画・設計
1.ターゲットとする顧客層は？2.ターゲットにふさわしいデザインや設備は？
3.予想される建築コストと賃料収入のバランスはとれるか？
事業計画策定・施工
1.具体的仕様の確定2.事業プラン（収支計画、工事日程）の確定
賃貸開始後の対応課題、賃貸開始後も
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・建物のメンテナンス
・設備の修繕
・家賃収納
・入居者とのトラブル対応
・空室リスクへの対応、入居者募集
ロードサイド店舗経営
幹線道路沿いの広い土地に最適
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一定の広さを持った土地であっても、駅から遠い場合はアパートやマンションを建てても入居率が悪いケースがあります。しかし、幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地であれば、駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態が有望です。
建物賃貸のパターンと土地賃貸のパターンあり
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●ロードサイド店舗をつくる形態としては以下の2種類があります
A．地主様の名前で建物を建て、その建物を賃貸するパターン
B．土地を貸して、テナントが建物を建てるパターンの2種類があります。
●建物を建てるパターンはさらに以下の２種類に別れます
A（1）建築資金を地主様自らが調達するパターン
B（2）テナントが「建設協力金」という形で資金を拠出するパターン
実務的には、建設資金の一部は地主様が調達し、残りをテナントからの建設協力金でまかなう「併用方式」も多く採られます。
A（1）地主様が自ら調達するパターン
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地主様が金融機関から資金を借り受け、その資金で直接、建物を建てます。
地主様はテナントから賃料を受け取り、その中から金融機関への元利返済を行っていきます。
B（2）建設協力金方式
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テナントから「建設協力金」を預かって、それを建設資金に充てます。
預かった建設協力金は、賃料と相殺する形で少しずつテナントに返還していきます。利息はつかないケースも多く、その場合は、地主様自ら資金調達する場合より負担が小さくなります。
2 事業用借地権方式
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地主様の資金負担を最大限抑える方法として、「事業用借地権を設定して土地を貸す」方法があります。事業用借地権は「定期借地権」の一種で、10年以上20年以下の期間を設定して、土地を貸す契約です（契約終了後は、土地は更地として返ってきます）。建物を建てるのは借地権者であるテナントになりますので建築資金を用意する必要はありません。
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