不動産の有効活用【貸す】
月極駐車場／時間貸し駐車場／定期借地（一時金方式）
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土地活用はしたいのが、「土地を手放したくない」「建物を建てる負担は・・・」とお困りの方は、小額の費用負担で継続保有できる〈月極駐車場〉はいかがですか？
立地条件により異なりますが、年間の固定資産税分位は確保できる事が多いですね。
また「繁華街」「駅前」等の特殊な立地条件であれば、〈月極駐車場〉よりも〈時間貸し駐車場〉の方が有効になることが多いです。但し、機械の設置が必要となるため、自己使用したいときには早めの手続きが必要となります。
多様な形態のある駐車場経営、周辺環境や面積、地形、さらには土地活用の目的も含めて検討する必要があります。
駐車場の形態
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駐車場の形態には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」の2つがあります。
平面駐車場は、一般的な駐車場で、アスファルト舗装を行ったもの、屋根付のもの、シャッター付のものなどがあります。
立体駐車場は「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれます。機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つにさらに細分化されます。
駐車場のタイプ別比較
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それぞれのタイプの駐車場には、以下のような特徴があります。
「他の活用法を固めるまでの“つなぎ”とするか」「収益拡大を目指すか」など、状況に合わせた選択が必要になります。
✭平面駐車場（時間貸し含む）
一般的な平置き式駐車場。いわゆる青空駐車場が多い。【特徴】
初期コスト・維持管理コストが安い。
✭自走式駐車場（立体駐車場）
所定の場所まで自ら運転するタイプ【特徴】
維持管理コストが安い。プレハブ式にすれば初期コストも抑えられる。
✭垂直循環式（立体・機械式駐車場）
垂直に配列された多数の運搬機が循環移動するタイプ【特徴】
初期コスト・維持管理コストとも高いが、多くの収入が見込める。
✭多層循環式（立体・機械式駐車場）
多数の運搬機を2層以上に配列し、循環移動するタイプ【特徴】
初期コスト・維持管理コストとも高いが、多くの収入が見込める。ビルに付帯する形が普通。
✭エレベーター式（立体・機械式駐車場）
自動車収納スペースにエレベーターを組み合わせるタイプ【特徴】
垂直循環式・多層循環式に比べれば、コストは低く抑えられる。
✭多段式（立体・機械式駐車場）
駐車スペースが2〜4段になっていて、上下左右に車を移動させて格納するタイプ【特徴】
初期コスト・維持管理コストが比較的安い。
工夫次第で収益拡大可能
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駐車場経営は、一般的に「安易な」活用法と受け止められがちですが、「空きスペースの生じる時間を極小化した高効率経営」「有人管理によるサービス向上」など、差別化の要素は意外に多いものです。
「利用者が車を使う時間に、別の利用者に駐車してもらい、スペース以上の契約車数を実現する」「近隣の駐車場と提携し、どちらかが満車の時に融通を行う」といった実例もあります。
いずれにしても、初期投資が少なくて済む分、経営効率を高めることで「ローリスク・ハイリターン」を実現できる可能性もあります。
定期借地（一時金方式）
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50年以上の期間を設定で土地を貸し、地代は最初に一括して受け取ります。
借地契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってきますので、所有権を保有したまま、まとまった資金を手に入れることが可能です。
確実に土地が戻ってくる借地契約
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定期借地権は、平成4年8月1日新借地借家法により施行されたものです。旧来の借地権（普通借地権）では、一般的に「土地を貸したら半永久的に返ってこない」と言われ、借地人の権利が過剰に保護され、地主が借地人を立ち退かせるためにさまざまな制約がありました。
そのため、土地を「貸す」形での土地活用には地主側も抵抗がありましたが、この法律制定により、安心して土地を貸せるようになりました。
定期借地権方式の特徴として、以下のことがあります。
50年後には、必ず土地が戻ってくる。
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・借主の事情により、期間延長がされることもありません。
・立退き料を支払ったり、建物を買い取ったりする必要はありません。
・契約の更新もありません。
土地を保有したままでの分譲が可能に
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定期借地分譲とは
定期借地権を使った、新しい形の分譲住宅、「定期借地分譲」が増えています。
お持ちの土地の区画整理や造成を事業者が行い、建物を建てて販売（分譲）します。
通常の分譲の場合、購入者は建物と土地（マンションなどの場合は共有持分）を取得します。その結果、売主である地主様は土地の所有権を失うわけですが、定期借地分譲の場合、購入者が得るのは建物の所有権と、「土地を借りて使う権利（借地権）」です。その借地権は50年後に必ず消滅しますので、地主様は土地を保有したまま住宅の分譲が可能になります。
購入者側にとっても、土地を購入しない分、通常の分譲に比べて安く済みます。いずれ返還しなければならないとは言っても50年間ですので、「永住」とそれほど変わらない形で、安く住宅が取得できることになります。
マンションと戸建の2パターン
一般の分譲住宅と同様、定期借地分譲にも「マンション」と「戸建」があります。
定期借地権付戸建分譲は、広い土地をお持ちの方に向いている方法で、土地を複数の宅地に区画整理し、水道などのインフラを整えつつ、住宅を建築します。
定期借地権付マンションにおいて、6室のうち1室をＡさんが購入したケース
一時金方式でまとまった資金の確保
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土地を貸すわけですから、収益源は「地代」となります。通常、地代は月ごと・年ごとに分けての受け取りになりますが、一時金方式の場合、定期借地権設定時に一括して受け取ることができますので、まとまった資金が確保できます。
なお、税務上は、受け取った年だけの収入・所得ではなく、土地を貸す期間に按分して計上することが認められているので安心です。
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